Recomendaciones para Compra, Venta y Arriendo de Inmuebles

🔍 Para compradores

Verifique el estado jurídico del inmueble

Solicite un estudio de títulos que cubra al menos los últimos 20 años y revise la tradición del bien. Verifique en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos que el inmueble no tenga embargos, hipotecas, condiciones resolutorias o litigios pendientes.

Exija la documentación completa

Solicite escritura pública de dominio, certificado de tradición y libertad actualizado, paz y salvo de impuesto predial, paz y salvo de administración (si aplica), planos aprobados y licencia de construcción.

Inspeccione el inmueble en persona

No tome decisiones únicamente con base en fotos o visitas virtuales. Visite el inmueble con un profesional que pueda evaluar el estado de la construcción, instalaciones hidráulicas, eléctricas y acabados.

Planifique los costos totales

Incluya en su presupuesto gastos de escrituración, registro, notaría, impuesto de timbre (si aplica), honorarios de abogado, avalúo comercial, estudio de crédito y cuota inicial. Estos pueden representar entre el 3% y el 5% del valor del inmueble.

• Consulte el avalúo catastral del inmueble en el IGAC o la Lonja de Propiedad Raíz para tener un punto de referencia del valor de mercado.
• Si va a adquirir con crédito hipotecario, obtenga preaprobación del banco antes de hacer ofertas formales.
• Firme promesa de compraventa solo con asesoría legal y asegúrese de que incluya cláusulas de arras y condiciones resolutorias claras.
• Desconfíe de precios muy por debajo del mercado o de vendedores que presionen para cerrar el negocio con urgencia inusual.

📊 Para vendedores

Establezca un precio de mercado

Consulte los precios de inmuebles similares en la misma zona y contrate un avalúo comercial con un perito certificado. Un precio ajustado al mercado reduce el tiempo de venta y evita negociaciones desfavorables.

Presente su inmueble con calidad

Las fotografías de calidad profesional y una descripción detallada y veraz aumentan significativamente las probabilidades de contacto. Incluya área total, área construida, número de habitaciones, baños, parqueaderos y características especiales.

• Tenga toda la documentación del inmueble en orden antes de publicar: certificado de tradición, paz y salvos y planos actualizados.
• Si el inmueble está en copropiedad horizontal, verifique el reglamento y las restricciones que apliquen a la venta.
• Para el pago del impuesto de ganancia ocasional, consulte con un contador o asesor tributario el costo fiscal del inmueble.
• En la promesa de compraventa, defina claramente los bienes que se incluyen en la venta (enchapes, muebles empotrados, electrodomésticos, etc.).
• Exija que el pago se realice mediante instrumentos seguros: cheque de gerencia, transferencia bancaria o fiducia.

📝 Para arrendadores y arrendatarios

Formalice el contrato por escrito

El contrato de arrendamiento debe constar por escrito aunque la ley colombiana no lo exija en todos los casos. Debe incluir: canon mensual, depósito, término del contrato, obligaciones de cada parte y condición del inmueble al momento de entrega.

Verifique referencias e identidad

Como arrendador, verifique la identidad del arrendatario, su historial crediticio en centrales de riesgo (DataCrédito / TransUnion) y solicite referencias laborales y personales comprobables.

Realice un inventario detallado

Al momento de la entrega, elabore un inventario fotográfico y escrito del estado de cada espacio, instalación y elemento del inmueble. Este documento firmado por ambas partes es clave para evitar disputas al finalizar el contrato.

Conozca sus derechos y deberes

La Ley 820 de 2003 regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. El arrendador debe entregar el inmueble en condiciones habitables; el arrendatario debe pagar el canon oportunamente y conservar el inmueble en buen estado.

• El canon de arrendamiento de vivienda urbana no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble, según la Ley 820 de 2003.
• Los incrementos anuales del arriendo están limitados al IPC (Índice de Precios al Consumidor) del año anterior, certificado por el DANE.
• El depósito o garantía no puede exceder el valor de dos (2) cánones de arrendamiento.
• Para inmuebles comerciales, las condiciones son negociables y están reguladas por el Código de Comercio.
• Ante incumplimientos, acuda a los mecanismos de conciliación disponibles en los Centros de Conciliación del Ministerio de Justicia o inicie el proceso judicial correspondiente.

🛡️ Recomendaciones de seguridad general

• Nunca realice pagos anticipados (arras, reservas, cánones) antes de verificar la identidad del propietario o intermediario y el estado jurídico del inmueble.
• Desconfíe de negocios que se gestionen exclusivamente por medios digitales sin posibilidad de visita presencial.
• Ante sospechas de fraude inmobiliario, repórtelo a la Superintendencia de Notariado y Registro o a las autoridades competentes.
• Utilice los canales seguros de mensajería de PUBLICASA.co para las comunicaciones iniciales; tenga precaución al compartir información personal con anunciantes no verificados.
• Si contrata los servicios de una inmobiliaria o agente, verifique que esté inscrito ante la Lonja de Propiedad Raíz de su ciudad y cuente con las autorizaciones pertinentes.